テレビや新聞のニュースで長期固定住宅ローンのフラット35が「7月度の金利が史上最低金利を更新した」と報道されました。返済期間が21年以上35年以下で住宅価格の9割を借りる場合、金利は0.93％となり、初めて１％を切りました。

　

また、長期優良住宅や認定低炭素住宅、一次エネルギー消費量等級５の住宅などは、当初10年間金利が0.3％安くなる「フラット35S　金利Aタイプ」で借りることが可能なので、当初10年間は0.63％と民間の10年金利固定型ローンと同水準かそれ以上安くなります。

　

どれくらいインパクトのある金利なのか、過去の金利と比べてみましょう。

※グラフをクリックすると拡大表示されます　

　

たとえば2013から2016年までの各７月のフラット35S 金利Aタイプ金利を比較してみます。

グラフをご覧ください。2013年7月が2.05％に対して今月は0.93％。1.12％も安くなりました。特に今年の金利低下が際立っていますね。

　

これだけでは、そのメリットがイメージしにくいと思いますので、現実的な返済額で比較してみます。

　

2013年7月に税込2,000万円の家と、2016年7月に税込2,200万円の家とを、それぞれ価格の9割をフラット35S 金利Aタイプで借り、35年返済にした場合を比較してみます。

お値段が200万円上がっているのは、消費税の差額だけでなく、人件費や建材価格の上昇で同じ仕様の家でも100～150万円ほど値上がりしていると思われるからです。

　

まず、借りる金額は2013年7月が1,800万円、今月が1,980万円になります。

2013年7月に借りた場合は返済総額が2,470万円、今月借りた場合は2,266万円です。なんと今月借りた方が204万円も安いのです。毎月5千円ほど負担が違ってきます。住宅価格は値上がりしても返済額は安くなる。不思議な金利マジックです。

　

「それならば･･･」と高品質な家づくりをお勧めする立場で、こんな試算もしてみました。「総支払額が同じなら、どれくらい予算が増やせるだろうか」と。

　

そうすると、借入額は2,160万円まで増やせます。つまり、同じ支払い額なら3年前の2,000万円に対し、400万円高い2,400万円の家を建てられるのです（頭金を40万円増額する必要がありますが）。

　

どうですか？「8％増税前に焦って建てなくて良かった」と思っている方もいらっしゃるんじゃないでしょうか。

　

仮に住宅予算を2200万円から200万円増額できれば、外構やキッチンのグレードアップ、あるいは断熱性能アップでよりランニングコストの安い家に･･･、など、いろんな夢が膨らみます。

　

特に、ZEH補助金（125～150万円）をゲットすれば、太陽の恵みを受けられる十勝の特徴を生かし、ほとんど差額なしで光熱費がかからないZEH（ゼロエネルギー住宅）にできます。

　

まとめると、こういうことです。

　

3年前の場合

　2,000万円でふつうの高性能住宅を建てた。ローンは年間72万円、光熱費は年間25万円ぐらい。

今建てる場合

　2.525万円でニアリーZEH（通称；ほぼZEH）を建てた。補助金125万円がもらえる（補助金の件数は限りがあります）ので、実質負担金額は2,400万円。ローン支払いは3年前と全く同じで年間72万円。光熱費は年間3万円。

　

「なんということでしょう！」と言いたくなるおトクさです。超低金利ビフォーアフターと言ってもいいような・・・

　

当然、光熱費は大容量の太陽光発電システムを搭載したニアリーZEHが、太陽光発電の売電によって大幅に安くなりますから、ローン＋光熱費の合計では今建てた方が圧倒的に安くなります。35年間の支払総額で比べると、太陽光発電の消耗部品交換などを考えても500万円ほど安くなるでしょう（35年間パネル交換はしないと仮定）。

　

つまり、3年前より今建てた方が高性能でおトクなのです。

　

この超低金利傾向ですが、いつまで続くかはわかりません。2019年の増税前に金利が上がるかもしれません。なぜなら、増税は好景気が前提。好景気になれば金利が上がるのは常識だからです。

　

「増税はまだ先だから、じっくり考えよう」

焦らず、自分なりに情報を集めて建て時を判断するのは正しいことですが、ここ1年ぐらいで建てた方が支払いの面では後悔しないと思います。今、新築を検討している方は、ペースを緩めずに情報収集し、信頼できる住宅会社を早く見つけて建てることをお勧めします。

 

昨年ぐらいから、住宅業界では「ZEH」という言葉がキーワードになりつつあります。

そもそも、「なんて読むの？」と言いたくなるぐらい、一般にはなじみのない言葉です。「Z＝絶対、E＝いいから、H＝早く来て」の略でもありません・・・

ZEH＝ゼッチと読みます。Zero Energy Houseの略です。ゼロエネルギー、すなわちエネルギーを消費しない家を造りましょうというのがキーワードなのです。

どんなに断熱を厚くしても、外が寒い限り熱はゆっくりとですが屋外に逃げていきます。ですから北海道に住んでいる限り暖房は必要です。生活している以上、調理や照明、入浴などでもエネルギーを使います。エネルギーを消費しない家なんて夢のまた夢。どうやってゼロにするのか。答えは屋根の上の太陽光パネルにあります。

エネルギーを使った分以上に太陽光パネルで発電して電力会社に売却すれば、「差し引きゼロ」になります。それがZEHの正体です。

このZEHを国は「新築住宅の標準に」と意気込んでいます。なぜか？家庭からのCO2排出量を大幅に減らせるからです。日本はCO2排出量を減らすために、家庭部門の排出量を約4割も減らさないといけないのです。

エネルギーを使った分だけ太陽光発電で補えれば良いのですから、理屈は難しくありません。東京や大阪では、北海道の省エネ基準相当の断熱性能があれば、4～5kW分の太陽光パネルを載せるだけでZEHになります。国がZEHを審査する際にとりまとめた平均データを見ても、そうなっています。だから、やろうと思えばあまりコストアップなく実現可能です。時の総理大臣が直々に「新築戸建の半数以上をZEHにしたい」と言い出したのもそのためです。

みなさま明けましておめでとうございます。

2014年は消費税が8％に引き上げられただけでなく、建材や人件費が値上がりしたことで住宅価格が上昇したため、家を建てる人が減りました。

　

　

政府は、このことで経済成長に悪い影響が出ることを心配しており、年明けの9日に閣議決定した2014年度補正予算案の中に住宅建設やリフォームに対する優遇措置をいろいろと織り込みました。目玉は住宅エコポイントの復活とフラット35Sの金利優遇幅拡大です。また、税制改正でも従来の優遇措置を延長する方針が固まりました。

この補正予算案と税制改正案は国会で審議され、今月下旬には成立して実施される見込みです。

　

　

住宅エコポイントが復活　※2016年3月31日までに着工

一定レベル以上の省エネ性能を持った住宅の新築で、一律30万ポイントがもらえます。リフォームの場合も以前とほぼ同様の基準でポイントを算出し、耐震リフォームを同時に行うと最大45万ポイントがもらえます。

このほか、賃貸住宅のリフォームにもエコポイントが支給されます。

いずれも来年3月末までに着工することが条件です。

　

　

フラット35Sの金利優遇幅拡大　※補正予算案成立後1年程度実施

エコポイントの対象となる住宅では、長期固定ローン「フラット35」の金利を一部引き下げた「フラット35S」が使えますが、その引き下げ幅が従来の0.3%から0.6％に拡大されます。現状でも1.47%と史上最低金利ですが、0.6%引き下げられれば当初10年間は0.87%と1%を切ります(フラット35S金利Aタイプ;トップランナー基準クリアか、認定低炭素住宅、長期優良住宅などの場合)

　

35年返済で2000万円借りる場合、現行制度(0.3%引き下げ)では、総返済額が2501万円となるのに対し、新制度では2444万円と57万円安くなります。

　

実は消費税5%だった2013年7月は最安金利が2.05％もあり、この時に家を建てていたら総返済額は2743万円と、なんと300万円も高くなっていました。今回の閣議決定がいかにインパクトがあるかがわかります。

　

なお、40歳以上で頭金がある程度ある方は、返済期間の短い「フラット35S」の20年以下償還タイプを利用するとさらにお得です。こちらは金利がわずか1.2%。フラット35Sの金利Aタイプでは当初10年間は0.6％にまで下がります。たとえば1500万円を20年返済で借りると、総返済額は1616万円。これに対し、ローン減税の合計額が10年で115万円ほどあるため、差し引くと実質の金利負担はわずか1万円。つまり、実質金利ほぼゼロで20年間借りられるのです(融資手数料などは別にかかります)。

この計算はあくまでも現時点での金利を元にしています。フラット35は借入申込時ではなく、実際に資金が振り込まれる（資金実行）時点で金利が決まりますので、この先金利が下がることもあれば上がることもあります。シミュレーションの一例として読んで下さい。

もっとも、フラット35の金利を決める元となっている長期国債の金利は下がり続けており、今年いっぱいはこの低い水準が続く見込みです。

このほか、頭金が乏しい若い人たちが利用する100％融資の場合は、これまで金利が0.44%上乗せされていましたが、0.13%の上乗せとなるため、資金計画が立てやすくなります。

減税措置の延長　※2018年度まで

これまで2017年末で終わる予定だったローン減税がさらに延長する見込みです。

さらに、昨年末で終了する予定だった贈与税の非課税枠拡大も5年間延長することに。

これら税制改正も国会での審議を経て実行される予定です。

「給料が上がらない」「物価がみんな値上がりして生活が大変になりそう」と嘆いていると、目の前にあるマイホームのチャンスを逃すことになるかもしれません。

　

　

住宅金融支援機構のフラット３５Sの金利引下げ幅の拡大等について

７月末に北海道電力が電気料金改定を申請しました。

申請通りになるかはわかりませんが、前回よりも値上げ幅が大きくなりそうな雰囲気です。

　

今回値上げが認められれば、電化住宅の場合は給湯・暖房にヒートポンプ機器の採用が必須になりそうです。

　

特徴は前回の値上げと同様、「どの電力料金メニューも同じ値上げ幅」ということです。申請通り認められれば、一律4円11銭/kWの値上げになります。利用者である私たちからすると、２つ言えることがあります。

　

１．もともと安かった電力料金メニューほど影響が大きい

２．電力消費が少ない機器は値上げの影響が小さくなる

　

「１．」は、今回の申請によると一般電灯の値上がり幅は15％程度になります。一方で「ドリーム8」などの割安な深夜時間帯は単価が4割近く上がります。4割近くともなれば「大変だぁ」です。1シーズンの暖房に使う電気の消費総量は1万kW以上はあると思われます。つまり、暖房費だけで4万円以上高くなります。

　

「２．」ですが、エアコンやヒートポンプ温水機などのヒートポンプ機器は値上がり額は違ってきます。なぜなら、同じ暖かさで電気消費量が通常の暖房機の半分以下になるからです。

大気の熱や地中熱などから熱を汲みあげ、さらに冷媒を圧縮することで高温にし、電気代を節約しながらお湯が沸かせるほどの状態を作り出すのがヒートポンプの原理です。電力消費量が半分になれば、値上がり額も半分になります。この差は大きいと思います。

　

　

エアコンやヒートポンプ温水機を採用する理由はほかにもあります。それは、来年春から改正省エネ基準が全面的に施行されるからです。新築住宅の省エネ基準では、これまで移行措置として認められていた旧基準が使えなくなります。新基準では、ヒートポンプ機器など効率が良く消費電力が小さい機器でないとクリアがきわめて難しくなります。

　

以上からすると、十勝でも新築の電化住宅はエアコンやヒートポンプ温水暖房が一般的となりそうです。

　

　

電気代を節約するとき、意外と盲点になるのが冷蔵庫や洗濯機です。

冷蔵庫は、10年前と今の機種では消費電力がかなり違います。

　

私の場合、1998年製の冷蔵庫を2012年に買い換えたら、容量が140Lから430Lに3倍にアップしたのに月々の電気代が減り、驚いたことがあります。

洗濯機も、乾燥機付きタイプを使っている場合は、「ヒートポンプ乾燥機能」付きの最新機種に買い換えることで、電気代が大幅に減る可能性があります。安くなる理由は、エアコンやヒートポンプ温水暖房機と同じです。

　

　

電気料金の値上げは家計に響きますが、このように最新機器の採用でその痛みを小さくすることができます。たとえば今住んでいる家の電気ボイラーや電気パネルヒーターが寿命に近くなっている場合は、思い切って、こうしたヒートポンプ機器に取り替えてしまうのはどうでしょうか。十勝２×４協会の会員工務店に、その家のシステムに合ったものを提案してもらいましょう。

　

　

十勝２×４協会では、NPO法人「北海道住宅の会」と共同で道産カラマツ材を使ったツーバイフォー住宅に取り組んできました。

　

これは、「木造道産家（きづくりどさんこ）2×4部材供給事業」として林野庁が平成21年度から進めた「地域材を活かした地域型住宅づくり」の補助事業として認定を受け、製材、流通、住宅建設と工務店だけでなく、製材会社、流通会社などの協力も得てモデルハウスを建設。さらに、本会会員がカラマツ材を使ったツーバイフォー住宅を10棟建ててきました。

　

今年春、全国８地域での地域材を使った住宅づくりの取り組みをまとめた小冊子が完成し、その中に当協会と北海道住宅の会の取り組みも掲載されました。

　

補助事業は終了しましたが、小冊子のレポートにもあるように現在ではカラマツ２×４材をSPF材（輸入材）と組み合わせて使用する現場が出てきており、取り組みの成果が出始めています。

　

下の画像が、紹介されたページです。画像をクリックすると、大きな画像で見られます。

　

十勝ツーバイフォー協会が、以前から道産材を使った家づくりに取り組んでいることは、当ホームページでもお知らせしております。

　

もう３ヶ月ほど前になりますが、札幌で開かれた住宅会社向けの建材展示会でも、北海道を代表する３種類の木材から作られたツーバイ材が展示されていました。

　

　

トドマツ、カラマツ、道南杉。それぞれ違った風合いが個性的ですね。

トドマツ、カラマツのツーバイ材は十勝で生産されています。もちろん、当協会でも使用している会員がおります。

これらはスタッドと呼ばれる構造材に使用しますが、耐震力を高める構造用合板には道産カラマツ合板がかなり前から使われています。しかも、ほぼ100％使用している住宅会社もあるくらいです。

このトドマツ、カラマツ、道南杉は、外壁や床材、階段などいろいろな部位に使われるようになってきました。色合いやデザインの好みはありますが、道内の林業、製材業を応援する意味でも、道産材を使うという選択肢があることをどこか頭の隅にでも入れておいてください。

また、これらを一定量以上使用すると、林野庁が進める「木材利用ポイント」の対象にもなり、追加工事をポイントでまかなえたり、地域の名産品と交換できたりします。詳しくは、各会員までお問い合わせください。

今や北海道のお米は全国に誇れるブランドとなりましたが、道産材で作るツーバイフォーの家もそれぐらい有名になるかもしれません。

とうとう４月１日になりました。消費税は８％に上がりました。住宅の場合は、引き渡し日が基準なので、昨年の暮れぐらいから８％で見積を出す住宅会社が多かったと思います。

　

以前もお話ししましたが、増税になっても急激に負担が増えないように「すまい給付金」制度を作るなど、政府も一定の配慮をしています。これも一種の補助金といえます。

　

このすまい給付金ホームページにある、「すまい給付金しっかりシミュレーション」を使うと、ローン減税やすまい給付金によってトクする金額と、増税で損する金額の両方がわかります。２つの数値を差し引きすれば損得勘定ができるわけです。

　

ここでは、話をわかりやすくするため、単純な設定にします。

　

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5歳の子ども1人いる30代前半の夫婦を想定。つまり、3人家族の家です。

年収は税込400万円、奥さまは専業主婦とします。

社会保険料は単純化して年間40万円と入力。

生命保険は年間30万円で、地震保険料は払ってないとします。

建物価格は税別2000万円、土地価格は500万円(土地はもともと消費税がかかりません)。

住宅ローンは2000万円を借り、返済期間30年で利率は2％固定とします。

　

　

　

税率８％場合、すまい給付金は満額の30万円もらえます。

税率10％に上がると給付金は50万円にアップ。

さらに、住宅ローン減税額は、消費税5％時代に比べて20万7800円もアップ。

　

そこで5％時に比べてお得になる額は、8％の今が50万7800円、10％になると70万7800円となります。

　

これに対して、建物価格は消費税8％で60万円アップ、10％だと100万円アップになります。

差額を計算すると・・・

　

　

どうですか？大きな金額のようですが、これはローンを払う30年間で考えれば、1年あたりの負担増は1万円以下になるので、さほど大きな額ではないと思います。

　

それよりも、消費税10％時の負担増が意外に大きいのが気になりますね。20万円違えば、大型冷蔵庫とか大型テレビが１台買えそうです。

　

なお、8％と10％でどちらが負担が大きいかは、家族構成、年収、ローン借入額と返済期間などによってかなり違ってきます。ちなみに記事を書いている私の家族構成や年収で考えているマイホーム計画では、10％時よりも8％時の方が負担がわずかながら大きいことがわかり、ちょっとびっくりしています。

　

気になった方は、ご自分の計画でシミュレーションしてみてはいかがでしょうか？

　

　

さて、使える補助金はこれだけではありません。

まざまありますが、ここでは十勝管内の自治体が出している補助金からいくつかご紹介します。

　　

まず帯広市。

「平成26年度  おびひろ住宅づくり奨励金」

という制度があり、市内で住宅を新築すると40万円分の商品券がもらえます。

　

　

条件は、１．建築業者は帯広市内が本社か、支店・営業所のある会社。２．次世代省エネ基準か北方型住宅基準をクリア。３．世帯年収が概ね750万円以下。４．世帯主が39歳以下。５，夫婦か子どもと暮らしていること、などなどです。

　

予算枠は先着順で250件（つまり１億円分ということですね）ですが、昨年帯広市内では新築住宅は732戸（注文住宅、建売住宅の合計）着工しているので、年齢制限などを考えれば対象者はかなりの確率で当たりそうです。ちなみに受付は今日からスタートしています。

　

　

これに対し、最大300万円の補助金がもらえるのが帯広の隣町・幕別町です。

http://www.town.makubetsu.lg.jp/kurashi/jutaku_kensetsu/teijuijuujoho/teijuuhojokin/tteijuuhojokin.html

　

ただし、補助金が受けられるかどうかは住む地区で決まります。

もらえるのは、幕別市街に家を新築する場合です。たとえば札内は補助金の対象外です。300万円という金額も、町内の業者で建てる場合の上限で、町外業者で建てる場合は210万円です。

　

また、補助金は土地の固定資産税評価額の７割が上限（町外業者は約５割）ですので、300万円もらえない場合の方が多そうです。なお、忠類市街に新築する場合も同様の補助金（ただし町内業者で上限は200万円）があります。いずれも今年度限りの補助金です。

　

このほか、新築住宅に補助金を出す自治体は、足寄町、上士幌町、浦幌町、豊頃町、更別村、中札内村、芽室町、新得町、鹿追町があります。いずれも定住促進が目的で、支給条件や支給額は違いますが、50～300万円の補助金がもらえます。

　

すまい給付金、ローン減税、自治体の補助金。この３点セットで８％時代もお得に家を建てましょう。

遅くなりましたが、あけましておめでとうございます。

　

先週、会長あいさつのページや沿革のページを更新しました。

また、新しい会員など会員名簿も改訂しました。

　

さて、今年はアベノミクスの正念場の年とも言われています。

増税後も一定の経済成長を維持し、インフレ目標を達成できるのかが問われているからです。

　

政府も増税後に景気が足踏みする可能性が高いことを見越して、補正予算を昨年暮れに閣議決

定し、現在国会で審議中です。早ければ来週末、遅くとも来月中の成立を目指しているようです。

　

　

そこで、補正予算の中で住宅に関係ありそうなものをピックアップしてみました。

　

ずは長期優良住宅リフォームを推進するための補助事業。改修費用の3分の1、最大100万円の

補助が出ます。戸建住宅、マンション両方とも対象です。もちろん、補助金をもらうためには様々

な条件が付きます。たとえば住宅性能表示制度での劣化対策等級2レベルをクリアし、81年以降

に建てられた住宅と同じ新耐震基準をクリアすることが必須条件となります。

　

既に2月から全国で補助金事業に関する説明会(事業者向けですので一般の方は参加できませ

ん)の日程も発表されており、春から大規模なリフォームを計画している方は頭の隅に止めておく

と良いと思います。

　

　

れから、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」に10割融資が加わります。「融資をするのは住

宅金融支援機構なのに、なぜ政府補正予算が関係あるの？」という人がいるかもしれませんが、

フラット35Sの金利引き下げ分など、住宅政策として行う分に関しては金利の差額など必要な分

を政府予算で補てんするという形を前から取っています。ちなみに、通常のフラット35に関しては、

債券市場から資金を調達する仕組みが確立しているので政府から予算をもらう必要はありません。

　

これは予算が成立次第すぐに実行される見込みです。現行制度では住宅取得価格の9割までと

いう条件ですが、10割＝100％融資が可能になることで、若い方など幅広い方がフラット35を利用

できるようになります。

　

過去も10割融資は景気対策の一環として期間限定で何度か行われてきました。

ただし、これまでと違って10割融資の利率は高くなる予定です。というのも、10割融資を利用する

人は返済不能になる割合が高かったからだそうです。どれほどの金利差がつけられるかは現時点

でははっきりしてませんが、気になるところです。

　

　

このほか、木材利用ポイント事業は今年9月30日まで期限が延長されます。また、エネファーム(家

庭用燃料電池)やリチウムイオン蓄電池、HEMSの購入・設置に補助金が出ます。

　

　

今年もあと数日で終了しようとしています。

　

来年4月からは、いよいよ消費税が8％に上がります。

「3％も上がるの？」と思う人も多いでしょうが、政府の影響緩和策もあって実質的な負担は

そこまで上がりません。まだまだ「建て時」だと思います。

　

　

厳密に言えば、不動産屋さんか土地を買うときに介手数料がかかりますが、その手数料に消費税がかかります。土地には消費税がもともとかかりません。

　　

500万円の土地を買う場合で考えてみます。仲介手数料は、土地購入額の3％＋6万円が般的です。

　

税抜きの手数料は、500万円×3％＋6万円＝21万円です。

2014年3月まで　税5％なので、22.05万円

2014年4月から　税8％なので、22.68万円

つまり、6300円だけ高くなります。

　

建物はそのまま3％分税金が上がりますので、1500万円の家なら45万円、2000万円の家なら60万円高くなります。

かなり大きな金額に思えますが、子どもが1人いる家庭で年収510万円以下なら「すまい給付金」の対象となり、年収により差はありますが最大30万円の還付が受けられます。

3000万円、4000万円の家を建てる人は、ローン減税の拡充で恩恵を受けられます。

　

　　

　

ここで、簡単に条件設定して、どれくらいお金が戻ってくるのか計算してみました。

　

税込年収が450万円、扶養家族1人のＡさんが、土地込みで2500万円の戸建住宅を建て、このうち2000万円を30年ローンにしたとします。

　

　

　

　

ローン金利が全期間2.0％と仮定すると、30年間の支払合計は2662万円。つまり、30年の間に金利で662万円を払うことになります。一方、すまい給付金は20万円還付されます。それからローン減税です。これは計算すると10年間で173万円還付されることがわかりました。金利の3割近くが戻ってくる計算になります。これは大きいですね。

　

※ご自身の年収や扶養家族数などを入力すると給付金額がその場でわかります。また、同じページで面倒な住宅ローン減税の控除額も簡単に計算できるので便利です。

　

　

　

　　

※全期間固定ローン「フラット35」のホームページにあり、フラット35だけでなく銀行ローンのシミュレーションもできる。将来のライフイベントも考慮した総合的な資金計画シミュレーションもできます。利用は無料なのに、たいへん充実しています。

　

　

　

実際のところ、気にしていただきたいのは金利の動向です。

35年返済でローンを組んだ場合、わずか0.3％の金利の違いで総返済額は4.7％増えるというデータがあります。つまり、消費税アップ分よりも大きな違いなのです。たかが0.3％と言うなかれ。

　

日本の金利は、世界的に見ても低い水準で保たれていますが、景気回復が進めば緩やかに金利が上昇することも考えられます。それに、再来年秋には税率が10％に引き上げられる予定です。家作りの計画

は、今からでも遅くないですよ。