2019年02月28日

消費税8%と10％、どっちで家を建てるのがおトクか

税率10%になると、2700万円の家が2750万円に
今年10月に予定されている消費税10％への引上げ。税別2500万円の家を建てると、今なら税込み2700万円ですが、10％になると税込み2750万円となり、なんと50万円もアップします。

注文住宅の場合、今年3月31日までに工務店と建築工事請負契約を結べば、完成時期が10月以降にずれても税率が8%になることが決まっています。しかし、4月1日以降に契約して完成引き渡しが10月1日以降になれば税率は10%になります。

これから注文住宅で家を建てようとするみなさんが一番気になるのは、「8%の今、家を建てる契約するのがいいのか、それとも10%になってからの方がいいのか」でしょう。

普通に考えれば、8％で建てた方が得なのですが、前回5％から8％に消費税が上がった時、住宅業界は税率引き上げ前にドドッと駆け込み需要があって忙しくなり、そのあとは大幅な受注の落ち込みを経験。一時的に業界が不況になったほどです。

そこで、住宅会社の業界団体が協力し合って、「受注が激増→激減」といったことにならないよう、政府に政策上の配慮を求めていました。

その結果、消費税が10％になっても損にならない政策を打ち出したのです。
具体的な内容は、これから紹介します。


税率10%で家を建てても得する3つの理由
今年4月以降に工務店と建設工事請負契約を結び、完成引き渡しが10月以降の場合に、以下の3つの特典があります。

1.住まい給付金の最大額が30万円から50万円に増え、受給対象となる年収上限が引き上げられ、対象者が増えます
2.住宅ローン減税制度が拡充され、還付金が増えます
3.次世代住宅エコポイント制度が創設されます

この3つの政策により、ローン金額や返済年数にもよりますが、概ね10％になった方が若干得するようになりました。つまり、今から慌てて工務店と契約する必要はありません。

次世代住宅エコポイントは、従来の住宅エコポイントが復活した形です。省エネ基準など一定の性能以上の住宅に30万ポイント発行されます。さらにビルトイン食器洗機や掃除しやすいトイレ、宅配ボックスなど、家事負担を軽減する機器・設備にもポイントが付き、また長期優良住宅やZEHに対しても優遇措置があるため、合計すると最大35万ポイント発行できます。

1ポイント＝1円相当ですが、現時点でどのような形で還元されるかは決定していません。

8％と10％でおトク額を比較シミュレーションしてみた
ここでは仮に、2500万円を借り入れ、30年返済、利率は1.31%(フラット35の2月金利)として簡易シミュレーションしてみました。

シミュレーションは、価格com(http://kakaku.com/housing-loan/koujo_simulation.asp)で行っています。なお、ローン減税の延長は確定したわけではないので、シミュレーション条件として入力できません。3年間のローン減税額は仮にローン全体の2％相当として計算しています。また、シミュレーション結果は、簡易計算法によるもので、実際の控除額と異なる場合があります。


＜試算の前提条件＞
世帯年収500万円(税込み)
家族構成　夫婦＋子1人(15歳以下)の3人家族
融資金額2500万円
返済年数30年
利率1.31%

【8％時に契約(2019年3月31日)し、2019年9月に入居する場合】
ローン控除額　210.3万円
すまい給付金　10万円
合　計　220.3万円分お得

【10％時に契約(2019年4月1日)し、2019年10月に入居する場合】
ローン控除額　210.3万円＋3年間延長で約50万円＝約260万円分お得
すまい給付金　40万円
住宅エコポイント　35万円相当の製品・サービスと交換(詳細は決定していません)
合　計　300万円＋35万円相当の製品・サービス＝335万円分お得

比較すると、10%になった方が約115万円もおトクになります。
税率アップで50万円高くなりますが、115万円おトクになるのなら、差し引いても65万円分おトクです。


税率アップより金利アップの方が問題
しかし、このシミュレーションは、ずっと住宅価格が同じ、という前提です。
半年先も1年先も住宅工事の価格が現在と同じという保証はありません。
なぜなら、建材や建築設備によく使われる石油化学製品の価格が高騰し、職人不足による人件費の上昇などを背景に、住宅価格は値上がり気味だからです。

道内では、消費税率5%時の2013年に比べると、住宅の工事価格は税込みで15%前後上昇したと言われています。さらにこれから土地を購入する場合、土地価格の高騰も頭に入れる必要があります。十勝でも帯広市内は人気の場所は値上がり気味ですし、なにより売り出す土地がなかなか出てこないという状況です。

昨年も樹脂サッシ、壁紙、断熱材、室内ドア、フローリングなどさまざまな建材が値上がりしました。今年の住宅価格がどうなるかについては、現時点では予想できません。木材や石油化学製品の価格は為替動向にも影響されるからです。

さらに、金利動向も気になります。現在はマイナス金利政策のおかげで住宅ローンはかつてない超低金利で借りられますが、この政策も東京オリンピック前後で終わるのではないか、という見方もあります。金利が1％上がって2.31％になったら、総支払額は400万円以上も増えます。消費税増税よりもこちらのリスクの方を深刻に受け止めた方が良いと思います。


結論:4月以降に契約してOKだけど、見積価格の値上げや金利動向に注意
ここで、今回の話をまとめます。

現在、家づくりを考えている方は、焦って3月31日までに工務店と契約する必要はありません。税率が10%になっても、税率アップの差額を補う分の還元が政府の施策によって行われる予定ですので心配はありません。

ただし、建材価格や人件費、土地価格の上昇が続く可能性がありますので、先延ばしした方がおトクとも言えません。また、次世代住宅エコポイントは現時点では2020年3月までの時限措置です。2020年4月以降はこうした増税に伴う緩和措置が縮小される可能性もあります。今年1年でしっかり家づくりの方向性を定め、お早めに十勝2×4協会の会員工務店にご相談ください。

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2015年07月30日

光熱費の安い家とは（終）

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2015年06月09日

光熱費の安い家とは（３）

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2015年06月02日

光熱費の安い家とは（２）

３条件が揃わないと光熱費は安くならない
「光熱費の安い家」について、３つの異なる主張がネットで検索できてしまう理由。
それは、「光熱費が安い家」を実現するための条件は１つでないからです。
　
つまり、光熱費の安い家を建てるには、以下の３つの条件が必要です。
１）建物の性能
２）設備の性能
３）工事の確かさ
ここまでは、 前回 もご説明しました。
　
もう少し詳しく説明します。
　
１）は、暖房費に大きく影響します。断熱・気密性能が悪いと、暖かい空気が建物からどんどん失われていくからです。災害でエネルギー供給が止まってしまい、設備が使えないときに特に実感できる差となります。この建物性能は設計性能として数字で表現できます。
　
２）は、設備の消費エネルギーを減らすことによって光熱費を下げるというものです。電気温水器の代わりにエコキュートを使えば電気代が大幅に安くなります。HEMSと太陽光発電を導入することで、電気の無駄遣いが減り、しかも売電によって電気代が大幅に安くなります。身近なところでは、LED電球もそうです。この設備の性能は、カタログに一定の基準で表示されているものが多く、比較しやすくなっています。
　
３）は、１）２）と密接な関係があります。建物や設備が立派でも、工事がいい加減だとその性能を発揮できないのです。高性能の断熱材を使っても、その入れ方がいい加減ですき間が空いていたらそこから熱が逃げていきますし、室内の湿気を逃す施工をしていないと、断熱性が良くても空気が結露して断熱材にカビが生え、後で大問題になる可能性もあります。設備でも、太陽光発電パネルの施工がいい加減なために、シミュレーションの発電量を大きく下回ってトラブルになった例もあります。

　十勝２×４協会が毎月行うフレーミング検定。施工技術のチェックを会員で行い、施工改善のアイディアを出しあうなど、協会全体のレベルアップを考えて行っています。
　
言い換えれば、１）２）は「こういう性能の建物・設備で作りなさい」という設計内容です。実際にその性能を確保するためには、しっかりした工事が伴うことが必要です。

つまり、１）～３）全てが揃わないと光熱費の安い家は実現できません。
　
　
ネットでの主張が極端なわけ
ネットで検索したブログやホームページの内容が極端な主張に見えるのは、先ほど説明した１）～３）のうち、１つの条件しか取り上げていないからです。「断熱性能を上げても電気代は安くならない」という主張のブログは、工事技術の違いで光熱費が変わるかということは書かれていません。「住宅会社の言いなりになってスペックを上げすぎないように」とは書かれています。なぜなら、お施主さまが書かれているので、工事技術については善し悪しをジャッジできなかったからでしょう。

実はこの方、温暖地ですが２×６の高性能住宅にお住まいです。年間光熱費も公表されていますが、オール電化で年間9万円弱とさすがに安い。本来なら、この断熱・気密性能の力をアピールしていただきたいのですが･･･
　
　
大切なのは３つのバランス
工務店、ハウスメーカーの役割は、１）～３）のバランスが取れた家を建てることです。このバランス（さじ加減）が、プロのノウハウであり、専門家である理由です。大工のウデがいくら良くても、建物、設備の設計性能が悪ければ意味がありません。建物性能が良く、大工のウデが良くても設備の選択や設備設計が悪ければ光熱費を安くできません。
　
　
じゃあ、どうすればいいのでしょうか？
次回、「光熱費の安い家とは（３）」に続きます。
　

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2015年05月27日

光熱費の安い家とは（１）

４ヵ月ぶりの更新となります。トピックスの更新が滞っていたことをお詫びします。
さて、ここから３回連続で「光熱費の安い家を建てる」をテーマに書きます。
　
　
これから家を建てようとする人が、今一番気になる情報は何でしょうか？
「光熱費が高くなるんじゃないか」と心配する人も多いようです。中には、住宅ローンよりも冬の光熱費の方が高かった、なんて笑えない話もあります。
　
光熱費の安い家を建てるために、何をどう選べばいいのでしょう？
　
　　
あふれるネットの情報
今、ネットではいろんな情報が手に入ります。
家づくりの情報もそうです。
以前なら、住宅雑誌を買ったり、展示場に行ったりして少しずつ集めていた情報がネットで知りたいキーワードを入力すれば一瞬で何万件、何十万件もの情報リンクとつながります。
　
しかし、検索される情報を見ると、言ってることがバラバラだったりかえって混乱することも。「結局どうすればいいんだ」と感じることありませんか？
　
たとえば、「光熱費　安い　家」をキーワードにしてGoogleで検索してみました。
　
「断熱性を強化することが一番大事。断熱性能は簡単に更新できないから」という主張があるかと思えば、もう一方では「太陽光発電パネルで売電すれば良い」という主張があります。ところが、「断熱性を強化しても電気代は安くならない」と主張するページもあります。こうやって３つのバラバラな主張が出てくると、何が正しいのやら頭が混乱します。
　
これは、「光熱費の安い家」に必要な条件の一部しか見ずに主張しているからです。
　
光熱費の安い家の3条件
ズバリ、光熱費の安い家を建てるには、以下の３つの条件全てが必要です。
１）建物の性能
２）設備の性能
３）工事の確かさ
　
この３つをバランス良く満たす家＝光熱費の安い家を建てているのが十勝ツーバイフォー協会のメンバーです。
　
１）２）については、メンバーが定期的に集まって研修・勉強会を行ったり、ツーバイフォーに造詣の深い地元の設計事務所との連携で確かな設計を行っています。さらに３）については、当協会が発足以来会員の工事技術チェックを定期的に行い、気密性能の測定など建物性能の確保の努力も欠かさず行っています。
これらを実行することで、「たまたま良い家ができた」ではなく、「いつも良い家ができる」ようにしているのです。
　
ちなみに、デザインなどは各メンバーの個性として「何でも一通りやるよ」というメンバーもいれば、「輸入住宅が得意」「モダンなデザインが得意」というメンバーもいます。快適で維持費の安い家を建てられる技術があるからこそ、デザインを選び、こだわる楽しみが出てきます。気になった方は、会員紹介ページや各会員のホームページをご覧ください。
　
さて、ここでは光熱費の安い家について、次の回からもう少し詳しく説明していきます。
　
　

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2015年01月13日

2015年は住宅建設に対する優遇措置が増えます！

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2014年08月30日

電気代の再値上げに備える

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2014年04月01日

おトクに家を建てる方法･･･補助金の３段活用！

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2013年12月26日

来年春以降も、家は建て時です！

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